Myydyssä asunnossa havaitaan homevaurio – kuka korvaa vahingot?

Kun asunnosta havaitaan kosteus ja / tai mikrobivaurioita kaupanteon jälkeen, on edessä usein ostajan ja myyjän välinen riita. Käytännössä kysymykseen voi tulla joko hinnanalennus tai koko asuntokaupan purku. Voi myös käydä niin, että riitauttaja joutuu korvaamaan tapaukseen liittyvät kulut ilman hinnanalennusta. Huomionarvoista riidan osapuolten näkökulmasta onkin se, että usein asian sovittelu säästää osapuolet mittavilta oikeudenkäyntikuluilta. Riidan edetessä oikeudenkäyntiin ovat ratkaisut pitkälti tapauskohtaisia ja riippuvat useista eri seikoista.

 

Turun hovioikeuden tuoreessa ratkaisussa käsiteltiin myyjän ja ostajan asemaa tapauksessa, jossa asunto-osakeyhtiön erillistalo osoittautui kaupanteon jälkeen täysin asumiskelvottomaksi asunnossa havaittujen laajojen mikrobihaittojen vuoksi.

Tapauksessa ostajat olivat hankkineet erillistalon rakennusalan asiantuntijalta siinä tiedossa, että asunto on peruskorjauksin parannettu ja hyvässä kunnossa. Ostajat olivat nimenomaisesti hakeneet kohdetta, jossa ei tarvitsisi ryhtyä välittömiin korjaustoimenpiteisiin. Myyjä oli ostajan kanssa käydyissä keskusteluissa yhdessä rakennusinsinöörin kanssa käynyt läpi kaikki tehdyt korjaukset ja perusparannukset. Asunnon kuntotarkastus toimitettiin ostajan läsnä ollessa ja kuntoraportissa esille tulleista seikoista käytiin keskustelua. Keskustelun tuloksena ostaja oli vakuuttunut siitä, että yksinomaan pienehköt korjaustoimenpiteet olisivat riittäviä asunnon kuntotason ylläpitämiseksi.

Kuntotarkastusraportissa käytiin läpi asuntoon liittyvät olennaisimmat epäkohdat ja riskit. Näitä olivat muun muassa rakennuksen ilmanvaihtoon liittyvät seikat sekä se, ettei rakennuksen läheisen kalliopintaa pitkin valuvien sade- ja sulamisvesin hallinta ollut riittävä. Osaa vesistä oli hallittu salaojituksin ja vedeneristyksin, mutta osa vesistä pääsi kosketuksiin rakennuksen perusrakenteiden kanssa. Raportissa mainittiin, että havainnot vesien hallintaan liittyvistä seikoista kaipasivat toimenpiteitä ja asiaan perehtymistä. Raportissa esitettiin lisäksi, että vesien hallintaa voisi parantaa uusin salaojituksin, tiivistyksin ja eristämällä.

Kolme vuotta asunnosta tehtyjen kauppojen jälkeen asunto havaittiin asumiskelvottomaksi – rakenteisiin päässyt kosteus aiheutti niin mittavat mikrobihaitat, että asunnosta mitatut mikrobipitoisuudet ylittivät selkeästi asumisterveysohjeen raja-arvot.

Ostaja myi asunnon purkukuntoisena kärsien näin mittavia taloudellisia vahinkoja. Ostaja haki asiassa menetettyä taloudellista vahinkoa korvaavaa hinnanalennusta vedoten asunnon virheeseen. Asuntokauppalain mukaan asunnon virhe oikeuttaa virhettä vastaavaan ja kohtuulliseen hinnanalennukseen tai kaupan purkuun. Kaupan purkuun voidaan päätyä tapauksissa, joissa asunnossa havaitaan olennainen virhe. Muita arvioinnin kohteeksi joutuvia kysymyksiä ovat korjauskustannuksen summa ja suhde kauppahintaan sekä korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät. Lisäksi vaikutusta on sillä, voidaanko asuntoa käyttää aiottuun tarkoitukseen ja voidaanko korjaukset ylipäänsä viedä onnistuneesti loppuun kohtuullisessa ajassa. Mainittuna virheenä ostaja näki asunnon selkeät rakenteelliset epäkohdat ja puutteet jotka eivät olleet tiedossa kaupanteon hetkellä. Myyjä kiisti ostajan vaatimukset vedoten siihen, että asuntoon pääsevä kosteus oli ostajan tiedossa. Lisäksi myyjä vetosi ostajan omiin käyttövirheisiin, kuten puutteelliseen ilmanvaihtoon ja pesukoneiden hanojen aiheuttamiin valumiin.

Hovioikeus yhtyi asiassa aiemmin annettuun käräjäoikeuden tuomioon ja katsoi, että ostajilla oli oikeus asuntokauppalain mukaiseen hinnanalennukseen asunnon virheiden vuoksi. Tuomiossa korostettiin muun muassa sitä, ettei ostajalta voida lain mukaan edellyttää kuntotarkastuksen ulottamista ilman erityistä syytä seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttäisi erityisiä teknillisiä toimenpiteitä. Ostajan on normaalitilanteessa voitava luottaa myyjän antamin tietoihin ja toimitettuun kuntotarkastukseen. Lisäksi mainittiin, että tilanteessa jossa myyjä on elinkeinonharjoittaja ja ostaja on kuluttaja, myyjän virhevastuuta voidaan vähentää vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta. Tämä edellyttäisi nimenomaista mainintaa kauppakirjassa seikoista, joista myyjä ei vastuuta ota. Tapauksessa määrättiin mittava 150 000 euron hinnanalennus ja myyjän tuli lisäksi korvata ostajan oikeudenkäyntikulut molemmissa oikeusasteissa. Tapauksessa on haettu valituslupaa KKO:lta.

Tapaus osoittaa, ettei kuntotarkastuksen teettäminen välttämättä vapauta myyjää vastuusta asunnossa myöhemmin havaittujen virheiden osalta, jos nämä ovat oletettavasti olleet myyjän tiedossa jo ennen kaupan tekoa. Tuomioistuinteitse haetut hinnanalennukset voivat olla mittavia. Taloudellisesti merkittäviä ovat myös riidat, jotka päättyvät kaupan purkuun. Asuntokauppojen yhteydessä syntyneisiin riitatilanteisiin on suositeltavaa ottaa mukaan oikeudellista asiantuntemusta omaava avustaja mahdollisimman aikaisessa vaiheessa.

Asiantuntijamme ovat toimineet avustajina homevaurioihin ja rakentamiseen liittyvissä oikeudenkäynneissä ja riitojen sovitteluissa eri puolilla Suomea. Toimimme juridisena asiantuntijana muun muassa tilanteissa, joissa riidan kohteena on myydyn asunnon virheet ja homevauriot, vuokratun asunnon virheet sekä henkilön mikrobeille altistumisen seurauksena kärsimät haitat.

Ota yhteyttä, autamme mielellämme!

Asianajotoimisto Pakkanen Oy

0400 997 471 | myynti@pakkanenlaki.fi

Erottajankatu 2, 00120 Helsinki

Save
Evästeasetukset
Käytämme evästeitä sivuston käyttökokemuksen optimoimiseksi sekä ymmärtääksemme paremmin käyttäjiämme. Kaikki evästeiden keräämät tiedot ovat anonyymeja. Voit kieltää evästeiden käytön, mutta sillä voi olla vaikutuksia joihinkin sivuston toiminnallisuuksiin.
Hyväksy kaikki
Estä kaikki
Lue lisää
Markkinointievästeet
Quantcast
Hyväksy
Estä
Analytiikka ja käyttäjätilastot
Google Analytics
Hyväksy
Estä